業主須知----關于封閉陽臺的法律依據 

  

 

 

 

想要封閉陽臺的業主注意了，陽臺不是能夠隨意封閉的，其中會涉及到一些法律問題，下面裝修之家網小編將帶來關于封閉陽臺的法律依據，請各位業主務必謹慎對待。

 

 

 

 

一、

 

建設部《住宅建筑設計規范》中，對封閉陽臺的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺。”因此，現行房屋建筑設計規范和建筑面積計算有關規定，對房屋陽臺區分全封閉和未封閉兩類。全封閉陽臺建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉陽臺建筑面積按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

 

陽臺建筑面積：a．原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；b．挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；c．凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；d．半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。   

 

 

 

 

二、

 

1.我國《民法通則》規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利”。業主作為房屋的所有人，對自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、處分權能。他對自己的房屋進行必要的添附、裝飾、裝修，是行使處分權能的一種表現，也就是行使所有權的表現。 

 

2.我們業主與與前期物業簽訂的《物業管理服務合同》、《業主公約》不具有法律效力，屬于非經雙方協商的不平等、不合理的無效合同。理由是：如果我們業主不簽訂《物業管理服務合同》和《業主公約》，我們將拿不到自己房產的鑰匙，所以該合約是格式的霸王合同，屬于無效合同，對業主沒有約束力。 

 

3.業主與物業是經營管理者與消費者（業主）的關系。業主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。 

 

4.業主接受物業管理公司的管理服務應屬消費行為，其是處于弱者地位的自然人。物業管理公司屬于企業法人，有獨立的財產，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；就其性質而言，物業管理公司屬于服務行業，其與業主之間的法律關系是服務者與被服務者，即物業經營管理者與消費者的關系，雙方的權利義務應受有關消費者保護法的調整和保護。 

 

5.綜上所述，我們業主當時簽署的《商品房買賣合同》和《物業管理服務合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的其內容無效。 

 

6.所以本業委會主任認為，在目前法律沒有明確規定的情況下，物業管理公司對建筑物區分所有權中專有部分的物業管理，主要責任是監督。是否封閉陽臺是業主的權利，物業管理合同不應進行約定。所以，對未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業主利益的正當行為。  

 

 

 

 

三、

 

舉個真實案例給大家看（業主封閉陽臺，物業要求拆除） 

 

基本案情  

 

2001年4月1日至5日，李恕等十二名業主交納定金，確定購買了大成開發公司開發建設的經濟適用房－長安新城日一樓的房產。2001年6月至7月，十二名業主分別與大成開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，辦理了房屋入住手續。2002年12月9日，長安新城日一樓的一百位業主聯名起草《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》，并交與物業公司有關負責人。隨后，首批十五戶業主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。  

 

對此，北京市大成物業管理公司向法院提起訴訟，要求依法判決李恕等十二名業主拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。     

 

法院判決   

 

原告為履行物業管理職責與被告簽訂的物業管理服務合同為格式合同，雙方是物業經營管理者與消費者（業主）的關系。業主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容無效。鑒于十二名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統一，并未影響小區內的整體美觀、市容環境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規定，判決駁回原告北京市大成物業管理公司的訴訟請求。      

 

案情分析  

 

（一）物業管理合同適用格式合同的相關規定  

 

《合同法》對格式合同中的格式條款，設立了三項重要原則：一是明確格式條款制定者采取合理方式，提請對方注意免除或者限制其責任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責任、加重對方責任，排除對方主要權利；三是在解釋格式條款發生爭議時，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規定不僅對于經濟上處于弱者地位的消費者的權利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業濫用經濟優勢損害消費者的利益。   

 

依據我國《合同法》，本案當事人雙方所簽的物業管理合同，是當事人為了重復使用而預先擬訂、并在訂立合同時未與對方協商的格式合同。  

 

首先，本案原告在與業主簽訂《商品房買賣合同》時違背有關行政規定，對房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可，業主認為陽臺是封閉的，物業管理公司認為是不封閉的。格式合同雙方對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。  

 

其次，原告物業管理公司在物業管理合同中，沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況和業主的建筑物區分專有權利而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容應為無效。  

 

故本案認定《商品房買賣合同》和《物業管理服務合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的其內容無效?！钡囊幎?，充分保護了業主的合法權益。法院根據以上規定，最終駁回了原告的訴訟請求。   

 

（二）物業管理公司與業主之間適用消費關系  

 

在我國，物業管理企業是隨著房地產業的發展，近幾年才從房地產開發企業中分離出來的，因其收費及服務質量等問題產生的訴訟糾紛不斷增多，目前對物業管理糾紛是否受《消費者權益保護法》保護的爭議也較大。  

 

物業管理公司有獨立的財產，以自己的名義享有民事權利并承擔民事責任，屬于企業法人。同時，就其性質而言，物業管理公司以營利目的進行活動，屬于服務行業。因此，物業管理公司應為《消費者權益保護法》意義上的“經營者”，其與業主之間的法律關系是服務者與被服務者，即物業經營管理者與消費者的關系，雙方的權利義務應受有關消費者保護法的調整和保護。   

 

本案主審法官適用《消費者權益保護法》，契合了其保護弱者的實質，更好地保護了合同當事人的利益，較好地發揮了法律精神的引領作用，是我國先進的立法思想在審判中的具體體現。  

 

（三）業主依法享有建筑物區分所有權   

 

本案是因業主使用陽臺而引起的物業管理糾紛。那么，業主能否隨意封閉陽臺，其對陽臺享有的是何種權利呢？  

 

在梁彗星先生主持起草的《中國物權法草案建議稿》第二章“所有權”中，單辟第三節“建筑物區分所有權”，并對其做出明確定義：數人區分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨所有權，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。同時規定，專有部分，指區分所有建筑物在構造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權之標的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區分所有權人對其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區分所有權人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人的共同利益。   

 

根據上述定義，本案的被告一業主，應當可以認定為建筑物區分所有權人。業主對封閉或不封閉的陽臺享有占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人干涉。但業主同時也負有義務：如行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有人的共同利益；維護、修繕時，不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全及衛生；應接受物業管理公司的檢查、檢修，相鄰義務等。當然，法律在有些情況下會對業主的使用進行限制，從我國的立法看，常見的限制主要是針對業主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是對于建筑物的承重結構不得進行拆改。  

 

在目前法律沒有明確規定的情況下，物業管理公司對建筑物區分所有權中專有部分的物業管理，主要責任是監督，是否封閉陽臺是業主的權利，物業管理合同不應進行約定。所以，對未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業主利益的正當行為。本案約定業主不得封閉陽臺的內容不合理，也沒有法律依據，故法院對物業管理公司要求業主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。

 

本篇文章發布于濟南裝修網，想了解相關裝修咨詢請繼續關注裝修之家網，更多精彩敬請期待！