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  忐忑幽靈 2017-03-20 11:27:37回答

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  　　在符合條件的情況下，進行權益轉讓有兩種方式：
  
  　　一種是發展商同意的權益轉讓。須辦理以下手續：
  
  　　將上家與發展商簽訂的所有預售合同全部借出(至少五本以上);準備上家購買該房屋的全額發票;簽訂相關的該房屋轉讓的權益轉讓書;買賣雙方前往發展商處辦理權益轉讓手續，且發展商在權益轉讓書上蓋章確認;辦理相關的貸款手續;雙方前往交易中心辦理權益轉讓手續。
  
  　　另一種是發展商不同意的權益轉讓。須辦理以下手續：
  
  　　將上家與發展商簽訂的所有預售合同借出(至少一本);辦理預售合同復印件與原件相符的公證，由公證處出具至少五本公證后的預售合同復印件;準備上家購買該房屋的全額發票;以掛號信方式將轉讓該房屋的消息告知給發展商;簽訂相關的該房屋轉讓的權益轉讓書;辦理相關的貸款手續;雙方前往交易中心辦理權益轉讓手續。
  
  　　實際操作中，期房交易還有以下幾種操作方式。
  
  　　1、訂購單轉讓：
  
  　　這種交易方式一般是上家用少量資金將一些有升值潛力的房子先行訂購，然后將這些房子放在中介公司掛牌出售，將其訂購該房屋的購買權轉讓給想要買房的人。訂購單的轉讓方式大多是買賣雙方簽訂協議書，約定好轉讓價及其他相關條件后，雙方前往發展商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待發展商與下家簽訂預售合同后由中介公司將轉讓價款支付給上家。
  
  　　2、辦理期房的進退戶手續：
  
  　　上家先行支付一筆首付款，與發展商簽訂預售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉讓房屋的協議書后，由上家與發展商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理相關退戶手續，然后由下家與發展商簽訂新的預售合同，并將新的預售合同送往交易中心備案登記，至此下家可將其認可的轉讓金額交付給上家。
  
  　　3、等候產權證進行交易：
  
  　　即上家買下房子簽訂好預售合同，又將房子出售給其他人。一般來說，這種交易方式應該最簡單，即上家與下家簽訂出售協議書，如可交房則先行交房，但不辦理相關的手續。待上家的產權證辦出以后雙方再進行交易。雙方的協議書經公證處公證，上家的相關資料暫留在中介公司。

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  杉林 2017-03-20 11:25:59回答

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   一、具備權益轉讓條件 權益轉讓必須在其轉讓的標的（房屋）尚處在期房階段方能實現。期房轉化為現房在實踐中有兩個條件：一是預購人與開發商簽署了房屋交接書，二是開發商辦理了房地產初始登記手續，取得了新建商品房房地產權證（大產證）。當前述兩個條件中的任何一個成就時，期房概念消失，權益轉讓受到阻礙，預購人可以待取得該房屋的房地產權證（小產證）后，以二手房過戶的形式實現轉讓。 二、征得開發商同意 根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定，期房權益轉讓只有在預購人尚未付清預售商品房總價款時，才必須取得開發商的同意。預購人在已經付清預售商品房總價款時，只要書面通知開發商即可。但在實踐操作中，由于部分房地產交易中心的操作慣例對于上述兩種情況并不區別對待，所以預購人（轉讓人）均需取得開發商的同意，方能實現權益轉讓。開發商通常采用在預購人（轉讓人）與受讓人簽訂的《權益轉讓書》上加蓋公章的形式，表明其同意。 三、買賣雙方繳納契稅 權益轉讓中的轉讓人（預購人）具有雙重的法律地位，他既是向開發商預購期房的買方，又是向受讓人轉讓房屋期權的賣方，因此在開發商、轉讓人（預購人）和受讓人之間形成了連續的兩次交易行為。根據契稅納稅義務人的法律特征，權益轉讓中的轉讓人（預購人）必須繳納其與開發商形成的預售合同關系所產生的契稅，而權益轉讓中的受讓人則應當在申領以其為權利人的小產證時繳納權益轉讓協議關系所產生的契稅。 四、權益轉讓的法律后果 根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定，預售的商品房轉讓時，預售合同載明的權利和義務隨之轉移。因此，當權益轉讓中的轉讓人（預購人）實現了期房的權益轉讓后（以權益轉讓書完成預告登記為標志），他就從法律上解除了在預售合同中與開發商形成的權利、義務關系，而由權益轉讓中的受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開發商進行房屋交接、辦理產權過戶（申領小產證）等手續，并以合同向對方直接追究違反預售合同的法律責任。

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