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  虛擬現實 2017-07-24 15:01:54回答

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  物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。
  一、物業管理超前介入階段物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以后業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關于物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：“本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定?！睋藯l規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規定，并可以參照《合同法》第21章關于委托合同的規定及第18章第4節關于技術咨詢合同的規定。物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委托合同規范訂立服務合同和解決發生的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的委托人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受托人的工作成果，支付報酬。關于物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委托人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受托人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理專業咨詢合同的委托人按照委托人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委托人承擔，但當事人另有約定的除外。關于物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第363條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受托人利用委托人提供的技術資料和工作條件完成的新的科技成果，屬于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，屬于委托人。當事人另有約定的，按照其約定。
  二、前期物業管理階段
  1.物業接管驗收期物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委托合同》的物業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)及相關新標準，接管委托單位移交的物業所進行的驗收?！斗课萁庸茯炇諛藴省分?.2”中規定：“凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標準執行；依法代管、依約托管和單位自有的房屋的接管，可參照本標準執行?！毙陆ㄎ飿I的接管驗收不同于竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主

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  飛奔的魚 2017-07-24 13:16:19回答

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  一、業主的重視與支持,是做好接管驗收工作的前提
  就一個具體的物業管理項目而言,企業和業主(業主委員會或開發商)是一個利益共同體,企業提供物業管理服務,業主或物業使用人通過接受服務使物業保值增值,可謂各有所需、各有所得。雙方在委托合同中,原則只有一個,即物業管理服務質價相符。物業管理企業提供服務,需要得到業主(業主委員會或開發商)的理解、支持、配合。同樣,作為物業管理服務組成部分之一的項目接管驗收工作也離不開業主(業主委員會或開發商)的理解、支持、配合?？梢哉f,沒有業主(業主委員會或開發商)的重視與支持,接管驗收工作就無法開展。在接管驗收過程中,企業要不斷地和業主(業主委員會或開發商)進行溝通,引起他們對工作的重視和支持,從而促進工作的開展。
  項目接管驗收工作,一方面是物業管理企業做好自身服務工作的需要,另一方面也是業主(業主委員會或開發商)了解物業管理項目現狀,進而確定物業管理費和維修、改造投入的需要,同時也是物業管理企業與業主(業主委員會或開發商)雙方分清各自責任、減少糾紛的需要。接管驗收絕不僅僅是企業單方面的工作,而應當是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方共同的工作。業主(業主委員會或開發商)應當重視和支持物業管理項目接管驗收工作。
  二、制定工作方案是做好接管驗收工作的基礎
  項目接管驗收不僅是一項重要工作,而且是一項艱巨而復雜的工作,這就要求物業管理企業要精心策劃,制定詳細的工作方案,確保工作有序進行并按時完成。
  工作方案一般包括:接管驗收的工作原則、組織機構及人員分工、范圍和事項、工作計劃、注意事項、接管驗收記錄、工作的準備等。
  由于接管驗收工作大都是在時間緊迫的情況下進行的。因此,企業應當選派懂業務、有經驗、專業技術水平高的人員,必要時,還可聘請社會上的專家組成專門的組織機構,專門負責項目接管驗收工作。待接管驗收工作結束,再回到各自的崗位。在組織機構內,應當做到分工明確、各司其職。
  制定工作方案,有助于接管驗收工作,但由于它是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方共同的工作,所以,工作方案要事先和業主(業主委員會或開發商)進行溝通、洽談,并得到他們的認可。對于已經委托過企業管理的項目,業主(業主委員會或開發商)還需和原企業溝通、協商。
  工作方案是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方開展項目接管驗收工作的依據,一經確定,雙方即應照此辦理。
  三、牢記宗旨、不越雷池、學會溝通,是做好接管工作的保證
  物業管理企業的宗旨就是全心全意為業主和使用人服務,企業通過自身服務,不斷滿足業主和物業使用人的現實需求和潛在期望。所以企業應當一門心思地做好服務,而不應當陷入其他是非之中,企業在項目接管驗收過程乃至整個服務過程中,都應當牢記這一點。
  企業在項目接管驗收時,應當遵循一個基本原則:即僅僅對項目現狀作詳盡的、細致的客觀描述;對問題和缺陷,既不夸大,也不縮小;不對現狀作任何分析和推測;不涉及與接管驗收和服務有關的其它事項。一旦違反這個原則,就會造成企業接管驗收工作的被動。如果企業參與接管驗收的工作人員,隨意議論項目建設過程中或原物業企業服務過程中相關方的是是非非,甚至“摻和”在其中,勢必引起相關方的反感和不滿,從而導致其對項目接管驗收工作不積極配合,造成對項目接管驗收工
  作質量與進度的負面影響,嚴重的還會影響到企業和業主(業主委員會或開發商)的關系,對企業在接管后的服
  中產生負面作用。
  項目接管驗收畢竟不是企業單方面的工作,需要各相關方的支持與配合才能完成。所以,參與項目接管

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  青蛙公主 2017-07-24 12:46:34回答

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  你好，物業接管驗收的四個要點：
  一、業主的重視與支持,是做好接管驗收工作的前提
  就一個具體的物業管理項目而言,企業和業主(業主委員會或開發商)是一個利益共同體,企業提供物業管理服務,業主或物業使用人通過接受服務使物業保值增值,可謂各有所需、各有所得。雙方在委托合同中,原則只有一個,即物業管理服務質價相符。物業管理企業提供服務,需要得到業主(業主委員會或開發商)的理解、支持、配合。同樣,作為物業管理服務組成部分之一的項目接管驗收工作也離不開業主(業主委員會或開發商)的理解、支持、配合。可以說,沒有業主(業主委員會或開發商)的重視與支持,接管驗收工作就無法開展。在接管驗收過程中,企業要不斷地和業主(業主委員會或開發商)進行溝通,引起他們對工作的重視和支持,從而促進工作的開展。
  項目接管驗收工作,一方面是物業管理企業做好自身服務工作的需要,另一方面也是業主(業主委員會或開發商)了解物業管理項目現狀,進而確定物業管理費和維修、改造投入的需要,同時也是物業管理企業與業主(業主委員會或開發商)雙方分清各自責任、減少糾紛的需要。接管驗收絕不僅僅是企業單方面的工作,而應當是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方共同的工作。業主(業主委員會或開發商)應當重視和支持物業管理項目接管驗收工作。
  二、制定工作方案是做好接管驗收工作的基礎
  項目接管驗收不僅是一項重要工作,而且是一項艱巨而復雜的工作,這就要求物業管理企業要精心策劃,制定詳細的工作方案,確保工作有序進行并按時完成。
  工作方案一般包括:接管驗收的工作原則、組織機構及人員分工、范圍和事項、工作計劃、注意事項、接管驗收記錄、工作的準備等。
  由于接管驗收工作大都是在時間緊迫的情況下進行的。因此,企業應當選派懂業務、有經驗、專業技術水平高的人員,必要時,還可聘請社會上的專家組成專門的組織機構,專門負責項目接管驗收工作。待接管驗收工作結束,再回到各自的崗位。在組織機構內,應當做到分工明確、各司其職。
  制定工作方案,有助于接管驗收工作,但由于它是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方共同的工作,所以,工作方案要事先和業主(業主委員會或開發商)進行溝通、洽談,并得到他們的認可。對于已經委托過企業管理的項目,業主(業主委員會或開發商)還需和原企業溝通、協商。
  工作方案是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方開展項目接管驗收工作的依據,一經確定,雙方即應照此辦理。
  三、牢記宗旨、不越雷池、學會溝通,是做好接管工作的保證
  物業管理企業的宗旨就是全心全意為業主和使用人服務,企業通過自身服務,不斷滿足業主和物業使用人的現實需求和潛在期望。所以企業應當一門心思地做好服務,而不應當陷入其他是非之中,企業在項目接管驗收過程乃至整個服務過程中,都應當牢記這一點。
  企業在項目接管驗收時,應當遵循一個基本原則:即僅僅對項目現狀作詳盡的、細致的客觀描述;對問題和缺陷,既不夸大,也不縮小;不對現狀作任何分析和推測;不涉及與接管驗收和服務有關的其它事項。一旦違反這個原則,就會造成企業接管驗收工作的被動。如果企業參與接管驗收的工作人員,隨意議論項目建設過程中或原物業企業服務過程中相關方的是是非非,甚至“摻和”在其中,勢必引起相關方的反感和不滿,從而導致其對項目接管驗收工作不積極配合,造成對項目接管驗收工
  作質量與進度的負面影響,嚴重的還會影響到企業和業主(業主委員會或開發商)的關系,對企業在接管后的服務中產生負面作用。
  項目接管驗收畢竟不是企業單方面的工作,需要各相關方的支持與

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  紅月亮 2017-07-24 06:31:00回答

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  前期物業管理（precedingstageOfpropertymanagement）是指房屋自售出之日起至物業管理委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。內容管理業務無論物業管理企業開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，業主的資信條件是否較好并能協作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
  (1)具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。
  (2)投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。
  (3)選派管理人員運作前期物業管理。租戶關系折疊物業管理的管理對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。
  (1)聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
  (2)了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
  (3)參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。察看現場折疊前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。
  (1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
  (2)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
  (3)在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
  (4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。擬定制度折疊物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
  (1)籌建業主管理委員會。
  (2)與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。
  (3)設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。
  (4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃

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