全部回答（2）

• 

  時尚女孩 2017-11-05 18:30:56回答

  回答數：191

  |

  被采納：10

  購房合同房地產商抵押可以備案。首先需明確，被抵押房產是可以依法轉讓的。根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。由此可見，將在建房產抵押給銀行是合法的。但是，按有關法規規定，將抵押房地產出售必須滿足兩個條件：一是通知抵押權人并經其同意。二是如實告知買受人。在實踐中，有幾種合法交易模式：一、發展商對抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，后銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態。二、目前廣州的通行做法是，開發商在履行告知的前題下，簽訂房地產買賣合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對應的款項，由房管部門辦理抵押登記涂銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產權之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。三、買方和開發商簽訂合同后，買方、開發商和提供貸款（銀行）三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產開發商所應支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷。四、買受人在購買房后，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產再次轉讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同后，共同向銀行申請辦理轉按揭手續（此項業務非所有銀行都有）。然而，一些開發商為了銷售順利，隱瞞已抵押的事實，將房子賣出。由于未告知抵押事實，是一種欺詐行為，這種買賣合同無效。根據《司法解釋》第6條第2款，買受人可以請求返還已付購房款及利息，并賠償損失，要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

  2

  刪除
• 

  漫步者2017 2017-11-05 16:45:54回答

  回答數：177

  |

  被采納：9

  據我知道的有以下這些：1、不退定金并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。此外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。2、不簽補充脅墳簽訂補充協議，雙方應當協商一致，并且需是真實意思的表示，對于協議里不公平的條款購房者可以要求刪除并加上一些內容，明確雙方的權利義務。3、現房與廣告有差異如果現房與開發商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據，按照以上規定要求開發商承擔違約責任。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規定：出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。誼說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視合同內容，當事人違反的，應當：承擔違約責任.4、精裝修質量差2003年6月1日生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。據此，買受人可以依據法律規定或合同約定，向開發商主張逾期辦證的違約金。5,拿不到產權證2003年6月1日生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日.合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算.據此,買受人可以依據法律規定或合同約定,向開發商主張逾期辦證的違約金.6、配套設施跟不上合同或補充協議中最好加上關于配套設施使用的條款.7、規劃改變如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的，權利人可以依據法律規定，對規劃部門提起行政復議或行政訴訟，要求規劃部門撤銷變更后的規劃。8、面積縮水在《商品房買賣合同》中，通常對“面積確認及面積差異處理”有約定。因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協議。9、交房沒有備案表除竣工備案表外，交房時購房者還要審查包括住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等幾個證件。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。10、銷售被抵押的房子購房者如果想避免買到抵押房，可以根據我國《擔保法》第四十五條的規定，到房地產登記部門要求了解自己希望購

  2

  刪除