1、索賠函的概念　　索賠函是指買賣中的任何一方，以雙方簽訂的合同條款為根據，具體指出對方違反合同的事實，提出要求賠償損失或維護其他權利的書面材料?！　?、索賠函的理由　?、儋|量低劣?！　、跀盗慷倘??！　、郯b不善。　?、苓\輸拖欠?！　?、索賠函的結構　　索賠函的結構一般由標題、編號、受書者、正文、附件、簽署等六部分組成。　　(1)標題　?、贅祟}的形式比較靈活，既可以根據實際情況寫成包括索賠事由文種的完全標題樣式，如：《關于××的索賠函》?！　、谝部梢院喢鞫笠貙懗刹话ㄋ髻r事由而只寫文種的簡單標題形式，如：《索賠函》?！　?2)編號　　編號是為了聯系與備查用，寫在右上角。一般由年號、代字、順序號組成?！　?3)受函者　　寫受理索賠者的全稱?！　?4)正文　　①緣起：提出引起爭議的合同及其爭議的原因?！　、谒髻r理由：具體指出合同項下的違約事實及根據?！　、鬯髻r要求和意見：根據合同及有關國家的商法、慣例，向違約方提出要求賠償的意見或其他權利?！　?5)附件　　為解決爭議，以有關的說明材料、證明材料、來往的函電作為附件?！　?6)簽署　　要寫明索賠者所在地和全稱及致函的日期?！∠旅娴氖且粋€范文，希望能幫到朋友。?！　”本X貨運有限責任公司：　　200X年X月XX日，我公司委托貴公司將回流焊設備一臺，通過公路運輸至深圳，交付給收貨人劉X(以下簡稱收貨人)，在深圳收貨人驗收時發現設備已經破損而拒絕接收。設備于200X年X月X日退回我公司，經貴公司和我公司雙方查驗，由于貴公司運輸、裝卸不當，造成設備和包裝破損?！　〈舜问录?，不但使我公司設備損壞，遭受二次緊急調運設備的運費損失，而且使我公司對客戶逾期交貨，信譽受損并要承擔逾期交貨的違約責任。

　　現在沒有權證交易了。由于南航認沽權證事件等惡性投機事件致使投資者血本無歸，已經取締了這個交易品種。

　　權證是一種有價證券，投資者付出權利金購買后，有權利在某一特定期間(或特定時點)按約定價格向發行人購買或者出售標的證券。通俗的說，就是：買了權證之后，有權在規定時間，向別人買入(認購權證)或者賣出(認沽權證)約定股票。賣了權證之后，就把這個買入和賣出的權利讓給了別人。

　　權證交易和股票交易區別很大。權證交易的不是股票，是買入或賣出約定股票的權利，權證行權，才買入或賣出股票(當天買入，當天行權)。權證有一個期限，必須在到期前5天完成交易，稱為最后交易日。權證是T+ 0交易，最小申報單位一厘錢，漲跌限制是約定股票漲跌金額的1.25倍，風險非常大。股票的話，大家熟悉一些，沒有交易期限，可以第二天就交易，也可以留給下一代交易。交易制度是T+1，最小申報單位一分錢，漲跌限制10%，風險也比較大。

1.產權人需準備資料：
商品房買賣契約正本;
購房發票復印件產權人身份證復印件(無身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復印件);契稅發票上報聯;物業維修基金繳款憑證第二聯。
2.開發公司需準備資料：商品房銷售許可證復印件或商品房交易代碼;商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼;竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書。
3.辦證須知：產權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產權登記費。
房屋產權證辦理流程
(1) 登記收件。產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件;經審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。
(2)勘丈繪圖。它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發證提供依據。
(3)產權審查。對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。
產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。
需要說明的是，這里的產權審查是全面的、更為細致的產權審查，是經過了登記收件勘丈繪圖后的產權審查。
(4)繪制權證。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發的產權證件。
(5)收費發證。它是產權登記發證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發出的權證發放到所有權人手中。
發放產權證前，必須全面檢查應發放的權證有無差錯，是否已交納契稅。
個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交：
1、購房合同(正本);
2、購買發票(原件);
3、竣工決算書(原件);
4、個人身份證及復印件。
必須本人親自到場辦理，如果委托他人辦理須提供經過公正的委托書。
二、單位購買商品房，辦理房產證需持：
1、購房合同(正本);
2、購買發票(復印件);
3、竣工決算書(原件);
4、單位介紹信(同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理);
5、《住房質量保證書》、《住房使用說明書》。

　　公攤面積按以下測算：

　　面積構成

　　房屋面積(成套房屋建筑面積)包括房屋套內建筑面積和共有共用分攤面積兩部分。

　　*房屋套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

　　*共有共用分攤面積

　　共有共用分攤面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

　　測繪部門編寫的簡易計算口訣作為一個參照標準，對消費者購房有所幫助。供你參考：

　　口訣為：外墻隔墻量中線，套內墻體全計算;陽臺區分封閉否，封閉全算未封半。量具離地一米二，陽臺應測底平面;本樓共用本樓算，多樓使用不能攤。

　　公攤面積等于建筑面積乘以系數的算法不精確，因多層高層公攤各不同，一般高層公攤面積較大。

　　百分比為多少合理?

　　商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓道間、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積;各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以外及外墻墻體水平投影面積的50%。

　　各樓盤因為自身的情況不同，公攤也有差異。據目前房地產市場上的操作經驗，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間;高層住宅相對更高一些，在20%-25%左右。

二手房沒有網簽這個流程，首先確定房屋是否有抵押或者司法查封，其次簽訂三方合同收定金，如若買方需貸款，要去銀行面簽，面簽審核通過后約定買賣雙方過戶就行了，當然如果賣方也是貸款按揭的，那還需提前還款解押。

　　■房改房過戶流程、費用、手續
　　●房改房過戶流程
　　1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
　　2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
　　3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
　　4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
　　5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
　　6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
　　7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。
　　8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
　　●房改房過戶所要材料
　　雙方準備資料(全款)
　　產權證過戶材料:舊產權證、買賣契約、權屬申請登記表
　　賣方：身份證、授權委托公證書(在賣方不能到場時可授權他人代辦)
　　買方：身份證、一張委托書(在買方不能到場時可授權他人代辦)
　　注：在辦理產權證過戶時，要先配圖<

　　一、公共收益被占有

　　根據《物業管理條例》等規定，業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，如欲利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，應在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按規定辦理有關手續。

　　而房地產商將共用部位、公用設施的經營使用權據為己有，典型的就是商品房外墻廣告、電梯廣告等。

　　二、買方無權調整合同

　　房地產企業提供的合同往往規定對于“買受人逾期付款的違約責任”、“出賣人逾期交房的違約責任”及產權登記約定，要求買受人不得在任何情況下，以任何形式和借口對該約定中的相關比例提出任何調整主張。

　　此條款剝奪、排除了商品房買受人依法享有的請求增加或適當減少違約金的權利。

　　三、未及時簽合同只是買方責任

　　如果沒有在約定時間簽訂購房合同，房地產企業可不用通知認購人，直接沒收其定金，并將房屋另售他人。購房者保證不以購房合同無法協商一致為由拒簽合同。

　　此點限制了購房者日后與房地產開發企業訂立《商品房買賣合同》時進行平等協商的機會和權利，也加重了商品房買受人的責任。

　　四、擅自延長備案時間

　　根據《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，應在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料(如測繪成果等)報送房屋所在地房地產行政主管部門。

　　而許多房地產開發企業卻在合同中預定了730日、360日或180日等期限。

　　五、違約責任不對等

　　合同雙方應該是平等互利的，但房地產商提供的合同，使商品房買受人逾期付款須承擔的違約責任，與房地產開發企業逾期交房須承擔的違約責任不相當。

　　根據房地產企業的合同，如果買房人逾期，買受人要按日向出賣人支付逾期應付款萬分之2.1的違約金，而房地產商逾期交房在100日內，房地產企業只需按日向買受人支付交付房價款萬分之1的違約金;如果超過100天，買受人可解除合同，出賣人應自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。

　　六、延期交房都可免責

　　購房合同對于房地產企業的免責范圍除自然災害外，還包括市政配套引起的誤工、配合政府工作等諸多不甚明了的責任。

　　房地產企業把第三人對自己造成的影響加到買受人身上，實際上是減輕了自己逾期交房的違約責任。購房人沒有義務替開發商承擔風險。

　　七、買方無權選擇物業

　　許多購房合同規定，購房者在前往辦理交房手續的同時，須與出賣人指定的物業管理公司簽訂物業管理協議，且事先約定了物業管理費收費標準。