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商業地產的開發流程是什么樣的？要進行什么方面的研究？

這是計劃經濟制度的產物,以單位福利的形式,分配給個人的房 ，福利房同樣有房產證，就是上市交易有時間限制，一般需要五年。
福利房是單位給補貼的房產，但往往房產證在單位，5-10年才會拿到房主手里

、限價房有的地方也叫安居型商品房，申請條件比較寬泛，沒有資產和收入的要求，但價格較高，主要為解決社會夾心層人群的住房問題的；
保障房、公共租賃房、廉租房基本是給轄區內住房困難家庭申請的，一般只給租不給買，有的地方也規定租滿一定年限后可以優先購買。

聽說是70年，超過了年限怎么辦？得看國家政策，最新物權法還沒出來

普通住宅是70年，住宅性質，民用水電，有學位，可入戶口。本市戶口可買兩套，外地戶口要符合資格才可購買，會有限購政策影響。首套首期3成，二套首期7成，最長可貸30年，契稅最少1％！ 而商住樓有50年或40年， 商業性質，商業用水電，沒學位，不可入戶，但可注冊公司。不似住宅有限購限貸，商業是不限購不限貸，首期五成，最長只可貸10年，契稅3％！ 住宅交易不夠5年要交5.6％的營業稅和1％個稅，夠了5年不用交。而商住沒有夠不夠5年之分，要交增值稅，營業稅等商業稅費差不多15％

答：(一)根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的；(二)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(三)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；(四)設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的；(五)權屬有爭議的；(六)法律、法規或市政府規定禁止轉讓的其他情形。

1-3層稱低層、4-7層為多層、8-12層為小高層、12層以上為高層、總高度為100米以上為超高層。按規定7層以上必須配電梯。
低層房屋低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單,施工期短,建造成本低廉,給人以親切安寧、有天有地的感覺,它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是,低層房屋占地多,土地利用率低,特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。
多層房屋多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-7層,一般采用磚混結構,少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊,通風采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高層相比,多層房屋公用面積少,得房率相應提高,這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(含8層)的建筑體,一般可分為小高層、高層和超高層。
小高層人們一般把8-12層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構,帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點,又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高,污染程度低等優點,很受購房人歡迎。同時,小高層對土地的利用率提高,土地成本相對下降,很受房地產開發商的青睞。所以,近年來中心城區小高層如雨后春筍,越來越多。
高層(指12層以上、24層以下的建筑體)因為建筑結構和建筑形態(點狀居多)的局限,房型設計難度大,要做到每套室內全明、采光通風良好是有很大難度的。在城市中心區,高層有它的優勢:對開發商來說,單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低;對住戶來說,視野開闊,景觀系數高,塵土、噪音、光線污染也少,建筑結構強度高,整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點:結構工藝比較復雜,材料性能要求高,自重大,對基礎要求高,施工難度較大,建筑造價相應提高;高層房屋電梯、樓道、機房、技術層等公用部位占用面積大,得房率低;如果電梯質量不可靠,物業管理不正常,就很令人擔心。

1 什么是復式？ 復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋(通常是2.7米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。 復式住宅層高僅僅是稍高于住宅，而上下兩層的各自的層高則是低于普通商品房的！
  2 什么是躍層？ 所謂躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。 也就是說躍層的層高其實是兩套商品房層高之和，而躍層式住宅層高一般是5.6米。 下圖是典型的躍層式住宅戶型圖

建筑面積*1.8

您好，請百度搜索別墅外觀圖，望采納，謝謝

計算公式：公攤系數=公攤面積/套內建筑面積。高層住宅公攤面積根據公攤系數計算：
1、如果購買的住地點有電梯的板式小高層修建中，那么公攤系數一般在15-20%之間。

2、如果購買的住地點有電梯的板式高層修建中，那么公攤系數一般在18-25%之間。

3、如果購買的住地點有電梯的塔式小高層修建中，那么公攤系數一般在18-22%之間。

4、如果購買的住地點有電梯的塔式高層修建中，那么公攤系數一般在20-30%之間。

商品房是指經過國家機關注冊具有資質的公司按一定標準建設的并用于銷售的房屋，須經過國家機關辦理手續為合法財產。購買商品房后，可以是自住，也可以當做商品再次買賣，即炒房。根據國家規劃允許自己搭建的房屋，也可以自住，也可以私下銷售，無法進行官方商品銷售，即無法享受有關政策，如落戶等。 因此，自住房可以是商品房享受國家政策，也可以是自建房，無法官方銷售（過戶等）。不知道這個解釋對您是否有用。